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    Les copropriétés et les travaux de rénovation énergétique

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    En matière de rénovation énergétique, les copropriétés sont actuellement à la traîne. Plusieurs problématiques constituent un frein à la réalisation des travaux, parmi lesquels un manque de clarté et la complexité des démarches à entreprendre, entre autres. Pour faire participer les copropriétés au processus de transition énergétique entamé par l’Etat, les formalités administratives ont été […]

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Les copropriétés et les travaux de rénovation énergétique


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En matière de rénovation énergétique, les copropriétés sont actuellement à la traîne. Plusieurs problématiques constituent un frein à la réalisation des travaux, parmi lesquels un manque de clarté et la complexité des démarches à entreprendre, entre autres. Pour faire participer les copropriétés au processus de transition énergétique entamé par l’Etat, les formalités administratives ont été allégées.

Les freins aux travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés

Entreprendre des travaux de rénovation énergétique pose presque toujours des problèmes dans les copropriétés. En effet, les copropriétaires ont souvent du mal à trouver un terrain d’entente sur les modalités de réalisation des travaux, mais aussi pour le partage des charges en raison de leurs coûts souvent très onéreux.

Pour pallier le problème, de nouvelles dispositions ont été mises en place pour certains travaux d’amélioration obligatoires. Il s’agit des travaux qui permettent de préserver la sécurité du bâti, l’environnement ou la salubrité du logement.

Les modalités de vote simplifiées

Les copropriétaires sont convoqués en Assemblée générale par le syndic pour voter des modalités d’exécution. Les travaux devant être réalisés sur les parties communes devaient précédemment obtenir la majorité absolue, selon  l’article 25 de la loi promulguée en 1969.

Depuis le 19 aout 2015, la loi de transition énergétique a permis de faciliter le vote lors de l’Assemblée Générale. Les travaux pourront être entrepris si la majorité des personnes présente vote pour leur exécution. La majorité simple est donc acceptée.

Les travaux concernés par la loi de transition énergétique

Les travaux concernés par cette loi sont celles qui se rapportent aux travaux visant à réduire la consommation d’énergie de l’immeuble dont les coûts d’investissement pourront être amortis en moins de 10 ans. Les copropriétaires devront également poser des compteurs divisionnaires d’eau, des répartiteurs de frais de chauffage pour permettre à chaque copropriétaire de mesurer ses dépenses énergétiques et de faire en sorte de les réduire pour se plier aux normes établies par les réglementations en vigueur, mais aussi pour participer à son niveau à la lutte contre le réchauffement climatique initiée par l’Etat. Toutes les copropriétés à vocation résidentielles devront en être dotées avant fin 2017.

Les travaux de réduction d’énergie sont obligatoires pour les logements construits avant 1975. En effet, à cette époque, les matériaux isolants n’avaient pas encore atteint les performances thermiques qu’elles ont actuellement. Il s’agissait principalement d’isolants minces, qui, avec le temps se sont tassés, perdant par la même occasion toutes leurs propriétés d’isolation. Les équipements de chauffage et de refroidissement étaient quant à eux énergivores et polluants. L’AG doit donc se réunir pour voter le remplacement de la chaudière existante (en état de marche) par un équipement de chauffage plus économique et pouvant être programmé afin d’en optimiser les capacités.

Le partage des charges inhérentes à l’investissement entre les copropriétaires

A noter que les dépenses engagées pour la mise en œuvre des travaux de rénovation devront être réparties entre les copropriétaires en tenant compte des avantages dont chacun bénéficiera. Toutefois, il peut advenir que certains copropriétaires n’aient pas été pour les travaux, ils peuvent également ne pas avoir participé à l’AG pour une raison ou pour une autre.

Dans ce cas précis, ces derniers, tenus à payer leur quote-part, sont en droit d’exiger un échelonnement de leur paiement sur une période de 10 ans. Les travaux de rénovation énergétique sont des travaux coûteux et souvent longs. Pour y faire face, un emprunt est souscrit. Les copropriétaires n’ayant pas voté pour le projet devront tout de même s’acquitter des intérêts de l’emprunt.

Les aides et avantages fiscaux attribués pour les travaux de rénovation énergétique

Les travaux exécutés au niveau des parties communes sont éligibles à différentes aides et avantages fiscaux, qu’ils soient destinés à améliorer l’habitat, à réaliser des économies d’énergie ou qu’ils soient entrepris lors d’un ravalement de façade qui est souvent combiné avec des travaux d’isolation par l’extérieur.

  • Le CITE

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique ou CITE est octroyé pour les travaux d’isolation thermique, pour l’équipement de chauffage économique ou fonctionnant à l’énergie renouvelable (excluant toutefois les panneaux photovoltaïques par exemple) installé dans une résidence principale.

  • L’éco-prêt à taux zéro copropriétaire

L’éco-prêt à taux zéro, disponible pour les copropriétés depuis le 1er avril 2013, est aussi attribué pour les travaux de réduction d’énergie dans les parties communes des bâtiments construits avant le 1er janvier 1990. Le montant accordé dépend de la performance énergétique globale à atteindre. A noter que l’éco-prêt copropriété complémentaire peut être souscrit individuellement pour les travaux d’amélioration dans les parties privatives.

  • La TVA à taux réduit

Les mêmes travaux réalisés dans les parties communes des immeubles en copropriété à vocation d’habitation peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5%.

  • Les aides de l’Anah

Dans le cadre du programme « Habiter mieux » de l’Anah, de nombreuses aides sont attribuées pour l’exécution de travaux de rénovation énergétique réalisés dans les parties communes ou privatives.

La ville de Paris, ainsi que d’autres collectivités territoriales proposent des subventions en complément des aides de l’Anah aux foyers aux revenus les plus modestes.

  • La prime exceptionnelle à la rénovation thermique

La prime exceptionnelle à la rénovation thermique est, quant à elle, une aide du Pouvoir Public dédiée aux revenus moyens pour la réalisation de travaux tels que l’isolation de la toiture. Les demandes peuvent être déposées jusqu’au 31 décembre 2015.

Les différentes étapes de mise en œuvre des travaux

Pour que les travaux de rénovation énergétique puissent être réalisés dans les règles de l’art, toutes les parties prenantes doivent donner leur aval, c’est-à-dire les copropriétaires, le conseil syndical et le syndic. Le Diagnostic de Performance Energétique Collect doit ensuite ètre voté en AG à majorité simple.

Après l’audit, un programme des travaux est de nouveau soumis à l’AG, qui établira un plan de financement. Il faut préciser que la priorité est toujours donnée à l’isolation thermique, suivie par la mise en place de différents systèmes de productions d’énergies renouvelables si les copropriétaires ont voté pour et disposent des fonds nécessaires pour mener le projet à bien.

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